市區焦點全新盤、長江實業集團(1113)油塘「親海駅II」昨公布震撼市場的首張價單，折實售價由290萬元起，為市區新盤4年最平，折實平均呎價14,997元，更創近7年最低。長實執行董事趙國雄以「平爆價」形容今次開價，但「仍有少少利潤」，又指發展商有責任「不賺盡」以解決住屋問題，而項目名稱有「駅」字，亦有助市民上車及轉車的意思；又稱「一陣間實有人喊，代理聽到價錢就開心到喊，老闆聽到價錢就傷心到喊！」

李澤鉅：現時入市時機較3年前佳

事實上，長實近期在樓市淡風下接連以超低震撼價開售新盤，包括今年3月以「深水炸彈價」及「放血價」開售屯門飛揚第2期，當時最低呎價11,042元創3年新低，較9個月前開售的1期更平17%。長實主席李澤鉅回應時指，「親海駅II」訂價的確吸引，並指集團一向奉行以市價或低於市價去賣樓以促進銷售。他又指，倘市民想置業自住，又有負擔能力，現時的入市時機較3年前好，「當人人都睇好市場、而利率又低時，又或者利率上升機會較大時，或者應該較小心謹慎；但當每個人都睇得差、而利率又高時，市場風險多數會較低。」

親海駅II首批每呎均價1.49萬
•單位數量─132伙
•間隔分布─開放式22伙；一房43伙；兩房52伙；三房15伙
•最高總折扣─開放式至兩房18%；三房19%
•折實售價─290萬至1,114.3萬元
•折實平均呎價─14,997元
•折實入場價─290萬元(開放式)；377.2萬(一房)；603.6萬元(兩房)；1,037萬元(三房)

「親海駅II」首輪暫涉及132伙，包括22伙開放式、43伙一房、52伙兩房，以及15伙三房，實用面積介乎210至718方呎，開放式至兩房提供最高折扣率18%，三房最高折扣率19%。首張價單定價由353.6萬至1,375.7萬元，呎價介乎16,394元至20,008元；折實售價則由290萬至1,114.3萬元，折實呎價介乎13,443元至16,407元，入場單位為第2A座1樓K室210方呎的開放式單位。同時，發展商上周已預告為三房單位提供俗稱「呼吸Plan」的不需要入息審查，或者審批按揭貸款「三房1．2．3換樓付款計劃」。

分析：凍結九龍新界二手市場

翻查資料，中國海外(688)發展、港人港地項目啟德1號(I)於2016年8月首推110伙折實平均呎價14,472元。油塘對上開價新盤為去年11月首推的「朗譽」，開放式戶入場費413.95萬元，折實平均呎價約17,938元，即「親海駅II」首批低開約16%。同區樓齡較新二手呎價介乎1.5萬至1.9萬元。中原地產亞太區副住宅兼住宅部總裁陳永傑指，項目首批單位訂價吸引，比九龍市區新晉二手屋苑有約25%折讓，開價極具競爭力，定必凍結九龍及新界區二手市場，甚至居屋客，料成新一代票王新盤，勢掀起搶購潮。